Grundsteuer Gutachten bzw. Qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG

(sog. Bodenwertgutachten)

Aktuelles:

Die OFD Karlsruhe (Oberfinanzdirektion Karlsruhe) hat für Einzelwertgutachten gemäß § 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz am 07.August 2024 nachfolgende Sonderbestimmung für sog. „bestandskräftige Grundsteuerwertbescheide“ festgezurrt:

  • Erfolgt ein Antrag auf Ansatz eines niedrigeren Werts erst nach dem 31.12.2024, gilt dieser als vor dem 01.01.2025 gestellt, wenn das Gutachten zu dessen Begründung bis zum 30.06.2025 beantragt wurde
  • Erfolgt ein Antrag auf Ansatz eines niedrigeren Werts durch Vorlage eines Gutachtens erst nach dem 31.12.2024, gilt dieser als vor dem 01.01.2025 gestellt, wenn das Gutachten bis zum 30.06.2025 beauftragt wurde.

WICHTIG!
Eine rückwirkende Änderung der Grundsteuerbeträge kann bei Einzelwertgutachten nur erfolgen, wenn diese Voraussetzungen gegeben sind. Ihr Gutachten muss deshalb vor dem 30.06.2025 beauftragt worden sein.

Das Land Baden-Württemberg hat für die Grundsteuer B in einem Transparenzregister für alle Kommunen einen Hebesatzkorridor ermittelt und auf der Seite des Finanzministeriums veröffentlicht (Transparenzregister BW).

  • Die Messbeträge basieren auf den Daten zum 01.01.2022.Änderungen der Messbeträge bzw. Neuveranlagungen zwischen dem 01.01.2023 und 31.12.2024 bleiben hierbei nicht berücksichtigt
  • Alle Änderungen durch Wertgutachten, Änderungen oder Einsprüche sind nicht berücksichtigt, die Werte basieren auf dem Stand der vorliegenden Messbeträge.

Seit März 2023 erstellen wir auch immer häufiger sog. „Grundsteuer Gutachten“ , Bodenwertgutachten“ oder „Gegengutachten gegen das Finanzamt“, genauer: ein qualifiziertes Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG.

(Hinweis: Bodenwertgutachten für den Nachweis eines anderen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG erstellen wir nur für Grundstücke in Baden-Württemberg)

Gute Chancen den „richtigen“ oder „tatsächlichen“ Bodenwert zu bestimmen besteht dann, wenn der Wert eines Grundstücks um mindestens 30 Prozent vom Bodenrichtwert abweicht.

Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ermöglicht dann durch die Öffnungsklausel in § 38 Abs. 4, dass ein qualifiziertes Gutachten eingereicht werden kann, dass der „tatsächliche Wert des Grund und Bodens“ Ihres Grundstücks um mehr als 30 % von dem durch das Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert abweicht.

Ab dem 01.01.2025 wird in Baden-Württemberg die Grundsteuer gemäß dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben. Dabei wird der bisherige Einheitswert durch den sogenannten Grundsteuerwert ersetzt, der für die Berechnung der „neuen“ Grundsteuer herangezogen wird. Dieser Wert wird durch die Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Eventuelle Unterschiede zwischen den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und Ihres Grundstücks werden nicht berücksichtigt, ebenso wie etwaige Gebäude auf dem Grundstück.

Gemäß einer Öffnungsklausel in § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes haben Eigentümer die Möglichkeit, ein qualifiziertes Gutachten vorzulegen, unter der Voraussetzung, dass der „tatsächliche Wert des Grund und Bodens“ ihres Grundstücks um mehr als 30% vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert abweicht.

Unsere Leistungen umfassen:
2. Erstellung eines qualifizierten Gutachtens gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG

Als DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige unterstützen wir Sie hierbei.

Um den ersten Schritt durchzuführen, benötigen wir eine Kopie Ihres Grundsteuerwertbescheids, den Sie vom Finanzamt erhalten haben, einen aktuellen Grundbuchauszug sowie Unterlagen zum aktuellen Planungsrecht und einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Den Grundbuchauszug können Sie beim zuständigen Amtsgericht oder bei der Gemeinde beantragen. Die Unterlagen zum Planungsrecht und die Baulastenauskunft erhalten Sie von der zuständigen Baurechtsbehörde (z. B. Gemeinde oder Landratsamt).


Wir bitten Sie, Ihre Anfragen zusammen mit sämtlichen erforderlichen Unterlagen an folgende Adresse zu senden:

info(at)grundsteuergutachten.com


Sollte der „tatsächliche Wert des Grund und Bodens“ die festgelegte 30%-Grenze überschreiten, bieten wir Ihnen in einem zweiten Schritt die Möglichkeit, ein qualifiziertes Gutachten gemäß § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes zur Bestätigung des „tatsächlichen Werts des Grund und Bodens“ zu erstellen. Unsere Gutachter und Gutachterinnen sind entweder von der IHK Region Stuttgart öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Sie verfügen über die erforderlichen Qualifikationen für die Erstellung eines qualifizierten Gutachtens gemäß den Vorgaben des Landesgrundsteuergesetzes.

Wir haben sämtliche Informationen zu unseren beiden Leistungsbausteinen in einem Merkblatt gebündelt (auf Anfrage):

info(at)grundsteuergutachten.com

Unterlagen, die außerdem benötigt werden

Altlastenauskunft
(umweltschädliche Bodenverunreinigungen)

Ggf. Vollmacht des Eigentümers

Aktueller, unbeglaubigter Grundbuchauszug

Ggf. Dokumente über sonst. Rechte u. Belastungen, Verträge (Bewilligungen, Urkunden) ggf. Baulastenauskunft

aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster

Beschreibung des Falles bzw. Bescheid des Finanzamts

Wir begleiten Sie,

bei der Sichtung Ihrer Dokumente und auch gerne mit Rücksprache Ihres Steuerberaters.

Hier kommen Sie zum offiziellen Merkblatt:

                                                                                                                                                                      MERKBLATT FÜR DEN NACHWEIS DES „TATSÄCHLICHEN WERTS DES GRUND UND BODENS“ BEI DER GRUNDSTEUER 

                                                                                                                                                                        

https://fm.baden-wuerttemberg.de/fileadmin/redaktion/m-fm/intern/Dateien_Downloads/Steuern/Merkblatt_Gutachtenerstellung_gem_38_Absatz_4_LGrStG_bf.pdf

Wasserleitungen
Geh- und Fahrrecht
Grünland ohne Bauqualität
Stromkabel 80cm unter Erde
Unerschlossene Grundstücke, ungesicherte Zufahrt, Grünland
Gasleitung


Das Gespräch mit dem zertifizierten Immobiliengutachter lohnt immer – ist doch eine kostenfreie telefonische Erstberatung immer selbstverständlich. Grundsätzlich gilt: Bei hohen Immobilienwerten ist Expertise unabdingbar, sparen Sie nicht an der falschen Stelle. Das Gutachten ist Ihr Fahrplan, es muss zu 100 % verwendbar sein. Auch knifflige Fälle sind bei uns an der Tagesordnung. Da wir unser Thema mit Herzblut leben, helfen wir Ihnen gerne

herzliche Grüße, Ihr Team von der Rehkugler & Bühler GmbH

Marc Bühler, DIN EN ISO 17024 zertifizierter immobiliengutachter

 www.grundsteuergutachten.com


Praxisfall 1

  • Starke Hanglage, Hinterland u.Waldfläche
  • verschiedene Bodenrichtwertzonen
  • versch. Emissionen + Leitungsrechte

Praxisfall 2

  • Ünbergroßes Grundstück mit Unland
  • Unerschlossene Grundstücke
  • Prüfung naturschutzrechtlicher Belange, u.a. Baumschutzsatzung

Praxisfall 3

  • Starke Hanglage
  • Unerschlossenes Grundstück
  • offizielles Bauverbot mit Bebauungsplan in Kombination mit Baustaffel

Praxisfall 4

  • Unland, Wasserfläche
  • Prüfung naturschutzrechtlicher Belange, u.a. Baumschutzsatzung

Praxisfall 5

  • Verschiedene Bodenrichtwertzonen
  • Unerschlossenes Freizeitfläche, keine Wohnbebauung möglich
  • Erschließung ungesichert

Praxisfall 6

  • Grünfläche, keine Baulandqualität, kein Bebauungsplan
  • Unerschlossen

Praxisfall 7

  • Landschaftsschutzgebiet + Wasserschutzgebiet
  • Keine Baulandqualität
  • Verschiedene Geh- und Fahrrechte

Praxisfall 8

  • Grünfläche, keine Baulandqualität
  • Unerschlossen

Praxisfall 9

  • Gartenfläche
  • Keine Baulandqualität
  • Erhaltungssatzung, Baumschutzsatzung,
  • rechtsverbindlicher Bebauungsplans der auf dem Grundstück nicht überbaubare Grundstücksfläche festsetzt.
  • Gem. § 23 Abs. 5 BauNVO (1968 nur Nebenanlagen im Sinne des § 14 zugelassen werden.

Praxisfall 10

Fehleinwertung Flurstück (nicht sachgerechte Abtrennung der Bodenrichtwertzone), Verkehrsbelastung quasi unberücksichtigt zudem Hanglage / Unland

Straßenseitig BRW 1950,- € (zutreffend)

Oberhalb BRW 3850 € deutlich besser/ruhiger/Aussicht. Sachgerecht jedoch 1950,- €/m², Abweichung rd. 100%

Für Fälle des § 15 Abs. 2 – Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Die Erstellung eines Gutachtens zum Nachweis eines anderen Wertes nach § 38 Abs. 4 LGrStG für Fälle des § 15 Abs. 2 ImmoWertV zum Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag 01.01.2022 durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses BB & SBG.

Bewertungsobjekt:
Das Bewertungsobjekt kann ausschließlich eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens nach §§ 25 und 37 LGrStG in Verbindung mit § 2 Bewertungsgesetz (BewG) sein. Sollen für mehrere wirtschaftliche Einheiten Gutachten erstellt werden, sind jeweils separate Antragsformulare auszufüllen.

Hinweis:
Bewertungsgegenstand des Gutachtens für den Nachweis eines anderen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG soll die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens nach den §§ 25 und 37 LGrStG in Verbindung mit § 2 BewG sein. Angaben zur wirtschaftlichen Einheit des Grundvermögens sind in der Regel in den Mitteilungen des Finanzamts zur Grundsteuer an den*die Eigentümer*in enthalten. Eine Überprüfung der von der antragstellenden Person hierzu gemachten Angaben durch die Geschäftsstelle erfolgt nicht. Das beantragte Gutachten ermittelt den Bodenwert ohne Berücksichtigung der Bebauung auf Basis der planungsrechtlich zulässigen Nutzung.

Das hier beantragte Gutachten kann als Nachweis eines abweichenden Wertes nach § 38 Abs. 4 LGrStG zur Vorlage beim Finanzamt dienen. Es ist jedoch für die Feststellung des Grundsteuerwerts durch die Finanzbehörde für diese nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Eine Gewährleistung für dessen Anerkennung kann daher nicht übernommen werden.
Das Gutachten wird ausschließlich für den vorgegebenen Zweck des Nachweises eines anderen Werts nach § 38 Abs. 4 LGrStG angefertigt und darf weder gänzlich noch auszugsweise, noch im Wege der Bezugnahme ohne schriftliche Zustimmung der Geschäftsstelle vervielfältigt oder veröffentlicht werden. Dritten ist eine Verwendung untersagt. Eine Haftung gegenüber Dritten ist ausgeschlossen. Die vorstehenden Hinweise habe ich zur Kenntnis genommen



Marc-Emanuel Bühler

Geschäftsführender Gesellschafter

Quelle: Oberfinanzdirektion Karlsruhe, Stand 16.11.2022

MERKBLATT FÜR DEN NACHWEIS DES „TATSÄCHLICHEN WERTS DES GRUND UND BODENS“ BEI DER GRUNDSTEUER


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